Acheter un bien immobilier à Malte : étapes et due diligence

Vous souhaitez acheter un bien immobilier à Malte ? Nous vous présentons un guide qui vous aidera à comprendre l’ensemble de la procédure. Nos avocats maltais sont par ailleurs à votre disposition pour vous informer et vous conseiller juridiquement à chaque étape.

En bref
Les expatriés peuvent-ils acheter un bien immobilier à Malte ?	Oui. Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier à Malte, mais les non-résidents peuvent avoir besoin d’un permis AIP et, en dehors des Special Designated Areas, ne peuvent généralement acheter qu’un seul bien.
Législation applicable à l’achat immobilier à Malte	– Immovable Property (Acquisition by Non-Residents) Act (Cap. 246), – Code civil (Cap. 16) et textes d’application
Types de biens que vous pouvez acheter en tant qu’étranger	– biens résidentiels, – bureaux, – villas, – terrains, – hôtels, etc.
Inspection du bien avant l’achat (OUI/NON)	Oui
Promesse de vente requise	Un compromis (promesse de vente), signé devant notaire, est obligatoire pour acheter un bien immobilier à Malte. Ce document doit être signé par les parties à la transaction.
Vérification des documents par notre cabinet d’avocats à Malte	Nos avocats maltais peuvent vérifier les documents du bien sur le point d’être acheté, notamment le titre de propriété, les extraits du registre foncier et le compromis.
Contenu d’un contrat de vente immobilière	– informations et description du bien, avec des précisions sur l’ancien et le futur propriétaire, – conditions d’acquisition, – prix, – mode de paiement, – signatures
Fiscalité immobilière à Malte	– taux de 8 % pour la vente d’un bien à Malte, – taux de 5 % pour l’acquisition d’un bien
TVA sur l’achat immobilier à Malte	Aucune TVA n’est appliquée à la vente et à l’achat d’un bien immobilier à Malte
Un avocat à Malte peut-il vous représenter au moyen d’une procuration ?	Nous pouvons représenter les clients à l’étranger qui souhaitent acheter un bien immobilier à Malte. Une procuration nous permet de signer divers documents.
Possibilité d’acheter sans se rendre à Malte	Oui, l’achat immobilier est possible pour les citoyens étrangers sans se rendre à Malte.
Titre de séjour délivré pour l’achat d’un bien immobilier à Malte	Le Malta Permanent Residence Programme (MPRP) s’adresse aux étrangers qui souhaitent acheter un bien dans ce pays en échange d’un droit de séjour. L’achat minimal est de 375 000 EUR (ou une location d’au moins 14 000 EUR/an), auxquels s’ajoutent des contributions publiques et des frais.
Demande de citoyenneté autorisée	Pas par investissement. La CJUE a jugé le 29 avril 2025 (C-181/23) que le programme maltais de citoyenneté par investissement était contraire au droit de l’UE et la voie de l’investissement a été abrogée en 2025 ; la naturalisation se fait désormais par la résidence ou, à la discrétion du ministre, pour services exceptionnels (au mérite).
Acheter un bien immobilier à Malte au moyen d’un prêt hypothécaire	Les demandeurs peuvent se faire aider par des courtiers en prêts immobiliers. Il est obligatoire d’ouvrir un compte bancaire à Malte, puis d’attendre l’accord de la banque prêteuse sur votre prêt.
Services juridiques proposés pour l’achat d’un bien immobilier à Malte	– préparation du compromis, – contrat de vente, – due diligence immobilière, – procuration pour les clients à l’étranger
Restrictions pour les étrangers	Les citoyens hors UE (et les citoyens de l’UE ne justifiant pas de 5 ans de résidence qui n’achètent pas une résidence principale) ne peuvent acheter qu’un seul bien, sauf s’il est situé dans une Special Designated Area.
Résidence	L’achat d’une maison à Malte peut ouvrir droit à la résidence.
Propriété	Pleine propriété (freehold) et bail emphytéotique (leasehold)
Les étapes de l’achat d’une maison à Malte	– lettre d’intention, – promesse de vente, – acte définitif
Frais	– commissions d’agence, – honoraires juridiques, – taxes
Prix de l’immobilier	En 2025, les prix moyens se situaient à environ 3 000 à 3 500 € le mètre carré au niveau national (plus élevés à Sliema/St Julian’s, plus bas à Gozo).
Financement (oui/non)	Oui, des prêts hypothécaires sont accessibles aux acheteurs éligibles.
Procédure juridique	Un accompagnement juridique est recommandé aux non-résidents qui souhaitent acheter une maison à Malte. Consultez nos avocats maltais pour plus de détails.
Documents pour les acheteurs hors UE	– titres de propriété, – cartes d’identité, – le permis Acquisition of Immovable Property (AIP) délivré par le ministère des Finances à Malte
Les citoyens de l’UE ont-ils besoin d’un AIP (oui/non)	Non, s’ils résident à Malte depuis plus de 5 ans ou s’ils achètent un bien en tant que résidence principale.
Programmes de retraite et de résidence à Malte (oui/non)	Oui, le Malta Global Residence Programme (MGRP) s’adresse aux personnes éligibles pour acquérir un bien d’une valeur minimale de 275 000 €.
Droit de timbre	Le taux standard du droit de timbre à Malte est de 5 %, y compris à Gozo (le taux réduit temporaire pour Gozo a expiré) ; les primo-accédants en sont exonérés sur les premiers 200 000 €.
Frais de notaire	Environ 1 à 2 % de la valeur du bien
Frais de recherches et d’enregistrement	Environ 600 €
Monnaie	Euro (EUR)

Existe-t-il des restrictions liées à la nationalité pour acheter une maison à Malte ?

Non, tous les citoyens étrangers peuvent acheter un bien immobilier à Malte, dans le respect des conditions imposées.

Quels types de biens immobiliers peuvent être achetés à Malte ?

Biens résidentiels,
Villas,
Maisons,
Bureaux,
Appartements en copropriété,
Terrains, etc.

Quelle est la principale condition pour qu’un citoyen de l’UE ou hors UE achète un bien immobilier à Malte ?

Les acheteurs hors UE (et les acheteurs de l’UE ayant moins de 5 ans de résidence qui n’achètent pas une résidence principale) ont besoin du permis Acquisition of Immovable Property (AIP), qui coûte environ 233 EUR.

Une inspection du bien est-elle requise avant l’achat ?

Oui, elle est vivement recommandée.

Nous avons également préparé une infographie à ce sujet :

Quels documents sont requis pour acheter un bien immobilier à Malte ?

Pièces d’identité/passeports valides,
Compromis de vente,
Titre de propriété existant,
Procuration utilisée par nos avocats maltais.

REMARQUE ! La valeur minimale du bien doit remplir certaines conditions pour que l’AIP à Malte soit accordé.

Quelles sont les étapes de l’achat d’un bien immobilier à Malte ?

obtenir l’AIP,
procédure de due diligence immobilière,
vérification du contrat et des autres documents (par nos avocats),
signature d’une promesse de vente / d’un compromis,
versement d’un petit acompte,
signature du contrat de vente devant le notaire,
paiement du solde,
transfert de propriété et enregistrement du nouveau propriétaire auprès du registre foncier (Land Registry) à Malte.

IMPORTANT ! Selon le droit maltais, le propriétaire devra enregistrer le bien au registre foncier dans un délai de 15 jours après la signature de l’acte définitif. L’enregistrement est obligatoire, même si le bien avait déjà été enregistré.

Quel est l’acompte minimal demandé pour un achat immobilier à Malte ?

Environ 10 % de la valeur du bien.

Puis-je négocier le prix d’un bien immobilier à Malte ?

Oui, des négociations sont possibles. Il est préférable de travailler avec un agent immobilier qui connaît le marché maltais.

Nous vous invitons à regarder la vidéo suivante :

Des prêts immobiliers sont-ils disponibles à Malte ?

Oui, et vous devez tenir compte des points suivants :

vous devez d’abord ouvrir un compte bancaire à Malte et obtenir l’accord de la banque prêteuse (aucune autorisation de la Banque centrale n’est nécessaire).
il est nécessaire de souscrire certaines polices d’assurance et de présenter des relevés bancaires et des bulletins de paie pour la demande de prêt hypothécaire.
certaines banques demandent également un compromis si vous avez atteint ce stade du processus d’achat, mais ce n’est pas systématique.

Quel est le délai d’obtention du permis AIP à Malte ?

Environ 35 jours.

Puis-je acheter plus d’un bien immobilier à Malte ?

Oui, dans les Special Designated Areas (SDA) à Malte, où aucun permis AIP ni aucune valeur minimale du bien ne sont exigés.

Quelles sont les conditions pour les retraités qui achètent un bien à Malte ?

Le Malta Retirement Programme est ouvert aux ressortissants de l’UE, de l’EEE, de la Suisse et de pays tiers qui achètent un bien d’une valeur d’au moins 275 000 EUR.

Quels sont les coûts liés à un achat immobilier à Malte ?

environ 5 % de droit de timbre,
environ 1 à 2 % de frais de notaire, calculés sur la valeur du bien,
les honoraires de l’agent immobilier (généralement environ 3,5 % de la valeur du bien) et de l’avocat avec lequel vous travaillez, etc.

REMARQUE ! Les primo-accédants bénéficient de diverses exonérations fiscales pour l’achat d’un bien immobilier à Malte.

Une TVA est-elle appliquée à l’achat d’un bien immobilier à Malte ?

Non ! Malte n’applique pas de TVA à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier.

Combien de temps faut-il pour acheter un bien immobilier à Malte ?

Environ 3 à 4 mois jusqu’à la signature du contrat définitif.

Prêt à acheter un bien immobilier à Malte ? N’hésitez pas à contacter notre cabinet d’avocats à Malte pour aborder avec nous les aspects juridiques de votre projet. Nos avocats peuvent également vous aider à créer une LLC (Private Limited Company) à Malte avec un capital social minimal de 1 165 EUR, en 2 semaines environ.